[摘要] 降低供给和需求、抬升均衡价格
房地产税是什么？
对持有房地产的行为，征收的持有环节税。
****************
房地产税能降房价吗？
不能。
一套1,000万元的房子，月租金是1.5万元。
如果对所有房产都征收每年1%的房地产税，这套1,000万元的房子每年要交1,000*1%=10万元的房地产税，相当于每月要交10/12=约0.8万元。
其中，0.3万元房东承担下来，0.5万元转嫁给租客。
房东收到的月租金减少到1.5-0.3=1.2万元，租客支付的租金增加到1.5+0.5=2万元。
这套房子本来每月能收到1.5万元的租金，现在只能收到1.2万元了，价值打了1.2/1.5=8折，所以应该只值1,000*80%=800万元了。
但是，我们都学过最基础的微观经济学，知道税收增加了交易成本，会导致供给-需求曲线发生偏移，降低供给和需求、抬升均衡价格。
所以，实际成交价会从1,000万元降低到900万元，而不是800万元。
你会问：房价不是从1,000万元降低到了900万元吗？
明明降了，怎么说房地产税不能降房价呢？
问题是，你本来是花1,000万元，买值1,000万元的房子。
现在是花900万元，买值800万元的房子。
你觉得实际房价是降了，还是涨了？
你是占便宜了，还是吃亏了？
征收房地产税后，你花同样的钱，买到的是比原来价值更低的房子。
怎么看，都是你吃亏了。
****************
不过，实际操作中，我们更关心的其实是“我刚买房，就开始征房地产税了，怎么办”。
也就是：刚买了1,000万的房子，就开征了房地产税，价格跌到了900万。
没错，确实有这种风险。
市面上所有对房地产税的分析，都没有考虑到这一点。
的确，这种风险是应该纳入考虑的。
可是，房价的正常涨幅，加上租金，减去无风险（银行稳健理财），大约等于11%+1.5%-3.5%=9%。
1,000万的房子跌到900万，是跌掉10%。
但你一年不买房，踏空的损失，就有这个数！
除非你非常确定，未来一年内就会开征房地产税。
否则，尽早买房，才是更加划算的选择。
刚买完房就开征房地产税的风险，是有上限的。
也就是房价的10%。
但拖着不买，踏空的损失是没有上限的。
拖得越久，损失越大。
****************
如果首套房不征房地产税，对买首套房的人群无疑是重大利好。
相当于买到的房子价值还是1,000万，没有少。
不过，这样的话，开征房地产税造成的一次性的跌幅，可能连10%都不会有。
因为其实大部分人都是首套房。
也就意思一下，跌个3-4%。
稍微犹豫几个月，踏空的损失就不止这么多了。
****************
对租客，是重大利空。
因为，绝大部分可供出租的房子，都来自“二套或多套房”。
房地产税如果全都征在它们头上，可想而知，成本的转嫁必然导致租金大幅上涨。
相当于租客在补贴购买首套房的人。
你也许会问，租金已经这么高了，租客还能承受得起大幅上涨的房租吗？
承受得起。
太多人嚷嚷着月租金1万太贵，但如果帮他出首付买房，让他掏2-3万还月供，反而是还得起的。
所以，嘴上说什么不重要，身体才是最诚实的。
只是，租金大幅上涨到接近月供的水平，意味着积攒首付的周期将被大大拉长。
又要多踏空很多年。
甚至再也买不起了。
那时候，房产就对普通人彻底关上了大门。
趁现在还有机会，抓紧吧。
****************
开征房地产税，房东也是吃点亏的。
因为手上持有的房子，内在价值降低了。
不过，你就别痴心妄想了，房东不会跳楼价抛售甩卖房子的。
因为，这种一次性的损失，在经济学中属于沉没成本——当下已经发生，和未来走势无关，在决策中不应考虑。
由于实金降低，导致现金流断裂、断供抛售？
也不可能。
一套1,000万的房子，如果做7成抵押贷款，利率5.88%（其实完全可以更低，此处按保守数据计算），20年等额本息，月供约为5万元。
减去月租金1.5万元，每月净支出3.5万元。
开征房地产税后，月租金降低到1.2万元，每月净支出从3.5万元增加到3.8万元。
有1,000万房子的房东，月供多了三千块，就要断供跳楼价哭着跪着求你接盘，拯救他于水深火热之中。
你觉得现实吗？
****************
判断房子是“买入/持有”评级，还是“抛售”评级，取决于支撑房产价值的基本面。
人口，产业，货币，土地供应。
如果这些基本面要素的大方向没有变，房产价值的逻辑就没有变。
可以假设，涨幅还是11%/年。
那么，房地产税对持有房产的综合率，具体有多少影响呢？
原先是11%涨幅+1.5%租金=12.5%。
现在是11%+1.2%=12.2%。
下降了0.3%/年。
忽略不计。
无论12.5%，还是12.2%，都足以令你的资产保值增值。
别被缺少定量分析素养的唱空“砖家”吓破胆了。
安心睡个好觉吧。
****************
城市基础设施和配套资源的更新与维护，离不开持续不断的资金投入。
这些投入，最终的受益者，是居住在城市里的每一个人。
你。我。他。
享受公共服务，并为之买单，乃是天经地义、理所应当。
我们坚信，政府有智慧、有能力处理好房地产税问题，取之于民、用之于民，让城市的明天更加美好，让每一位市民的生活更加幸福。
房地产税是什么？
对持有房地产的行为，征收的持有环节税。
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房地产税能降房价吗？
不能。
一套1,000万元的房子，月租金是1.5万元。
如果对所有房产都征收每年1%的房地产税，这套1,000万元的房子每年要交1,000*1%=10万元的房地产税，相当于每月要交10/12=约0.8万元。
其中，0.3万元房东承担下来，0.5万元转嫁给租客。
房东收到的月租金减少到1.5-0.3=1.2万元，租客支付的租金增加到1.5+0.5=2万元。
这套房子本来每月能收到1.5万元的租金，现在只能收到1.2万元了，价值打了1.2/1.5=8折，所以应该只值1,000*80%=800万元了。
但是，我们都学过最基础的微观经济学，知道税收增加了交易成本，会导致供给-需求曲线发生偏移，降低供给和需求、抬升均衡价格。
所以，实际成交价会从1,000万元降低到900万元，而不是800万元。
你会问：房价不是从1,000万元降低到了900万元吗？
明明降了，怎么说房地产税不能降房价呢？
问题是，你本来是花1,000万元，买值1,000万元的房子。
现在是花900万元，买值800万元的房子。
你觉得实际房价是降了，还是涨了？
你是占便宜了，还是吃亏了？
征收房地产税后，你花同样的钱，买到的是比原来价值更低的房子。
怎么看，都是你吃亏了。
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不过，实际操作中，我们更关心的其实是“我刚买房，就开始征房地产税了，怎么办”。
也就是：刚买了1,000万的房子，就开征了房地产税，价格跌到了900万。
没错，确实有这种风险。
市面上所有对房地产税的分析，都没有考虑到这一点。
的确，这种风险是应该纳入考虑的。
可是，房价的正常涨幅，加上租金，减去无风险（银行稳健理财），大约等于11%+1.5%-3.5%=9%。
1,000万的房子跌到900万，是跌掉10%。
但你一年不买房，踏空的损失，就有这个数！
除非你非常确定，未来一年内就会开征房地产税。
否则，尽早买房，才是更加划算的选择。
刚买完房就开征房地产税的风险，是有上限的。
也就是房价的10%。
但拖着不买，踏空的损失是没有上限的。
拖得越久，损失越大。
****************
如果首套房不征房地产税，对买首套房的人群无疑是重大利好。
相当于买到的房子价值还是1,000万，没有少。
不过，这样的话，开征房地产税造成的一次性的跌幅，可能连10%都不会有。
因为其实大部分人都是首套房。
也就意思一下，跌个3-4%。
稍微犹豫几个月，踏空的损失就不止这么多了。
****************
对租客，是重大利空。
因为，绝大部分可供出租的房子，都来自“二套或多套房”。
房地产税如果全都征在它们头上，可想而知，成本的转嫁必然导致租金大幅上涨。
相当于租客在补贴购买首套房的人。
你也许会问，租金已经这么高了，租客还能承受得起大幅上涨的房租吗？
承受得起。
太多人嚷嚷着月租金1万太贵，但如果帮他出首付买房，让他掏2-3万还月供，反而是还得起的。
所以，嘴上说什么不重要，身体才是最诚实的。
只是，租金大幅上涨到接近月供的水平，意味着积攒首付的周期将被大大拉长。
又要多踏空很多年。
甚至再也买不起了。
那时候，房产就对普通人彻底关上了大门。
趁现在还有机会，抓紧吧。
****************
开征房地产税，房东也是吃点亏的。
因为手上持有的房子，内在价值降低了。
不过，你就别痴心妄想了，房东不会跳楼价抛售甩卖房子的。
因为，这种一次性的损失，在经济学中属于沉没成本——当下已经发生，和未来走势无关，在决策中不应考虑。
由于实金降低，导致现金流断裂、断供抛售？
也不可能。
一套1,000万的房子，如果做7成抵押贷款，利率5.88%（其实完全可以更低，此处按保守数据计算），20年等额本息，月供约为5万元。
减去月租金1.5万元，每月净支出3.5万元。
开征房地产税后，月租金降低到1.2万元，每月净支出从3.5万元增加到3.8万元。
有1,000万房子的房东，月供多了三千块，就要断供跳楼价哭着跪着求你接盘，拯救他于水深火热之中。
你觉得现实吗？
****************
判断房子是“买入/持有”评级，还是“抛售”评级，取决于支撑房产价值的基本面。
人口，产业，货币，土地供应。
如果这些基本面要素的大方向没有变，房产价值的逻辑就没有变。
可以假设，涨幅还是11%/年。
那么，房地产税对持有房产的综合率，具体有多少影响呢？
原先是11%涨幅+1.5%租金=12.5%。
现在是11%+1.2%=12.2%。
下降了0.3%/年。
忽略不计。
无论12.5%，还是12.2%，都足以令你的资产保值增值。
别被缺少定量分析素养的唱空“砖家”吓破胆了。
安心睡个好觉吧。
****************
城市基础设施和配套资源的更新与维护，离不开持续不断的资金投入。
这些投入，最终的受益者，是居住在城市里的每一个人。
你。我。他。
享受公共服务，并为之买单，乃是天经地义、理所应当。
我们坚信，政府有智慧、有能力处理好房地产税问题，取之于民、用之于民，让城市的明天更加美好，让每一位市民的生活更加幸福。
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