楼市接下来会怎么走?

都家商城编辑团队  2019-09-05 13:25

[摘要] 择具有潜力、同时打折促销幅度较大的项目，择机入手

调整迹象越发明显

越来越多的迹象表明

楼市已经开始调整

土地购置面积变化

是行业发展冷热程度的先行指标

购置面积减少

意味着房企对未来市场持谨慎态度

上海房地产研究院

近日发布了《2019年7月房地产市场报告》

报告指出

1～7月

房地产开发企业土地购置面积同比下降29.4%

土地购置均价同比上涨2.6%

土地市场量跌价微升

这样的变化

表明土地市场偏冷

投资增速回落，同样表明房企的投资积极性开始下降。

数据显示，1～7月，房地产开发投资同比增长10.6%。

分物业来看，住宅投资同比增长15.1%，办公投资同比下降0.2%，商业营业用房投资同比下降9%，开发企业房屋新开工面积同比增长9.5%。

房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速均连续3个月收窄，表明资金面紧张和销售乏力后，房企投资和新开工开始减速。 

销售面积下降，则更加直观地反映出楼市的变化趋势。

数据显示，1～7月，商品房销售面积同比下降1.3%，只是降幅比1～6月收窄0.5个百分点。其中东部地区同比下降4.2%，中部地区同比下降0.1%，西部地区同比增长2.8%，东北地区同比下降7.8%。

从销售面积来看，目前西部地区是同比增长的，东北地区同比降幅。

存销比数据的反弹回升，也反映楼市目前面临需求后劲不足的尴尬境地。

7月末，商品房现房存销比为21.3个月，环比增长2.3%。

其中，住宅现房存销比为13.3个月，环比增长2%；办公楼现房存销比为38.5个月，环比增长1%；商业营业用房现房存销比为43.6个月，环比增长2.1%。

值得关注的是，3类物业现房存销比均已进入上行通道。其中住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

此外，房企资金到位情况也出现增速减缓迹象，资金压力的上升，在一定程度上影响到其投资积极性。

数据表明，1～7月，房地产开发企业到位资金同比增长7%，增速连续3个月回落；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.6个百分点，房企资金压力开始增大。

房企改变投资策略

从重点布局三四线城市

慢慢向二线城市回归

成为房企当前的工作重心

这样的变化

一定程度上表明

房企在应对楼市调整方面

已经提前做好了准备

研究院的监测数据显示：

2019年7月，40城土地成交面积为6092万平方米，环比增长21.8%，同比增长62.6%。

截至2019年7月底，研究院监测的40个城市土地库存面积为71005万平方米，环比增长3.9%，同比增长13%。

不过，二线城市库存面积环比、同比均高于平均水平。

其中，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为5805万平方米、42612万平方米和22588万平方米，环比增幅分别为0、5.5%和1.9%，同比变化有所区别，一二线城市分别增长4.7%、25.3%，三四线城市则回落3.1%。

这样的变化表明，开发商在二线城市的土地库存量相比去年继续增大，而在三四线城市则有所减少，整体上体现了房企拿地策略从三四线城市向一二线城市的转变。

从土地库存去化周期的变化情况来看，开发商布局二线城市的意图更加明显。

2019年7月，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为14.5个月、23.9个月和21.7个月。相比6月份14.5个月、23.8个月和21.2个月的数值，一线城市保持不变，二线及三四线有所上行。

其实，随着40城中二线城市去化周期的持续上行及三线城市2019年以来的持续下行，早在今年4月份二线城市去化周期已经超过三线城市。

展望未来，相比三四线城市，开发商在二线城市拿地的倾向不会转变，预计未来几个月二线城市与三四线城市去化周期走势仍将背离，二线城市库存面积可能还会进一步上升，而三四线城市则会下降。

楼市降温概率增大

业内预计

未来楼市降温概

会不断的增大

房价涨幅微幅扩大，有可能会导致调控力度进一步收紧。

研究院数据显示，1～7月，商品房成交均价9367元/平方米，同比上涨7.7%，涨幅比1～6月扩大0.2个百分点。其中住宅成交均价9315元/平方米，同比上涨9.6%；

商业营业用房成交均价同比上涨2.5%；办公楼成交均价同比下跌2.7%。分地区来看，东部地区涨幅较高，为9.8%，东北、中部和西部地区涨幅分别为9%、6.8%和6.3%。

房价同比涨幅接近两位数，有可能会导致调控力度进一步收紧。

上海房地产研究院研究员王若辰分析指出，为了进一步促进房地产市场的平稳运行，7月初部分信托公司接到银保监会的指导，收紧房地产信托业务；同时，国家发改委要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，进一步限制了房企资金来源。此外，多数二线城市房贷利率开始上调。

7月30日中央政治局会议确立了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的定位，种种迹象表明，调控力度收紧趋势非常明显。

由此看来，预计下半年房地产市场将有所降温。

具体来看，在三季度末，由于市场进入传统旺季，市场成交水平略有回升，但幅度不会很大。

进入四季度之后，市场成交会再次下滑，并低于目前水平。

对于购房者来说

当前正处于调整初期

可以考虑暂缓购房计划

等行情趋稳之后再做决定

通常情况下

当楼市由调整初期进入调整阶段之后

大概会持续一段时间

在此期间

会出现降价促销、打折等现象

同时房价运行态势

也表现为上下波动，并不稳定

在这过程中

选择观望等待更加合理

当然

也可以在调整中后期

选择具有潜力、同时打折促销幅度较大的项目

择机入手

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