[摘要] 房地产企业有很多种方式调剂营收和净利润，不要被房地产企业的业绩喜报蒙蔽了双眼。
8月20日晚间，万科披露2019年中报，2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元，同比增长29.8%，即每月赚近20亿，均创下了上市以来的历史新高。
业绩好，一定是因为经营好吗？不尽然，听表哥娓娓道来。
表哥是个马拉松爱好者，全马成绩是352。在业余选手中，这是个勉强能拿得出门的成绩，背后是寒冬酷暑都在努力奔跑训练。所以，当看到万科董事长郁亮318的成绩时，是非常震惊的。根据中国田协的标准，这个成绩属于业余跑者的选手“精英”级。
跑马拉松的人，执行力往往都很强，因为他们有着常人难以企及的毅力。但是，很可能缺乏创造力。像表哥这种每次跑马都会绕到小树林撒泡尿的，才有可能比较有创造力。
王石在万科的时候，郁亮是个的将才；王石离开万科后，他却很难说是的帅才。
众所周知，2018年万科喊出了“活下去”，但实际上，早在2014年，王石就做出了房地产市场进入下行的“白银时代”的判断。
万科转型始于2013年，当时万科提出的理念是“轻资产重运营”。直到如今，这个理念也是诸多大型企业转型的目标。
一、理想主义者的墓碑
王石年纪稍大，所以不跑马拉松，不过他也跑步，并且还上过珠峰。他是个理想主义者，在资本面前，理想主义者往往会溃不成军。
在与“野蛮人”的较量中，王石败下阵来，2017年离开了万科。
这个喜欢吃红烧肉的老年人，带着和田女士的绯闻，后来去了华大集团，对，华大基因那家，任联席董事长。
实事求是的讲，王石领导下的万科，不同于普通的房地产企业。以至于成为学术界争相研究的对象，《万科战略转型》等论文比比皆是。
表哥曾经买了一本关于万科财务转型的电子书，读的豁然开朗。
二、转型的万科与众不同
2017年的万科年报，成了一道分水岭。2013年到2016年，公司的资产负债率（剔除预收账款）稳定在65%左右，作为资本密集行业，转型的万科在王石的带领下，将负债控制到。
和恒大、碧桂园疯狂并表不同，转型的万科采用了转让股权剥离营收的方式。
如何理解？
房地产公司的业绩有一定的特殊性，因为土地属性的特殊性，在一个全新的城市拿地往往不太容易。地产大佬不可能和所有城市都有良好的关系，所以会和当地的小房地产公司合作，参股比例非常有学问。
如果是为了做大销售额，可以采用控股的方式合作；如果开盘卖的不太好，则可以参股的形式合作，不体现在并表后的营收里。
并表范围和并表形式学问比较大，上交所曾经就新城控股的“薛定谔式并表”做出过质疑，持股比例50%上下的合作公司，往往是有选择的并表。
万科则非常明确的选择了将控制权转让给合作公司，而不并表，这也是万科这些年发展势头不错，但业绩明显不如恒大、碧桂园的原因。
除此之外，万科还将很大一部分精力放在物业、房屋出租上。
从房地产市场的发展轨迹来看，王石是一个非常有远见的人。
同时，为了降低融资成本，万科将一部分高息负债转换为债券，大大减轻了公司的融资压力。
在老财务专家刘姝威的协助下，万科的财务转型成为房地产企业的典范。
三、资本为王的市场抉择
后来，王石走了，随后，刘姝威也去了好闺蜜董明珠的麾下。
对王石的离去痛哭流涕的郁亮，还是露出了资本家的本来面目。万科摇身一变，放弃了转型，变成了当年厌恶的样子。
是啊，没有比“活下去”的理由更充分了。为了活下去，可以做曾经不屑的事。
首先，公司为了凸显业绩，将曾经“轻资产重运营”的模式彻底抛弃。
操作层面，对合作的子公司大规模进行并表，从而实现营收净利润双丰收。但是投资表现平平，2019年上半年的投资为13亿，和2014年上半年的投资持平。将纳入投资的参股公司改为控股公司，最直接的效果就是营收大幅增加。这才是公司营收创新高的秘密。
其次，在融资方面，公司彻底放飞自我。大幅增加银行贷款，资金使用成本也高速增加。
再次，非地产销售业务增长乏力。
郁亮说，每一天都是卖房的好日子。
而卖房需要拿地，拿地需要很多钱，拿钱需要贷款，贷款需要业绩。
随着“房住不炒”的推进，银行对房地产公司定向不放贷，房地产公司贷款越来越难了。2019年以来，银行放款基本集中在极少数头部地产大佬。
所以可以看到，除了恒大摔了一跤，各大房地产公司的业绩以不可思议的速度在飞奔。其实，都是为了做大业绩，来抢贷款名额。
恒大是铁了心转型，于是不玩了，恒大控股的电动车已经下线。
万科转型成功后，又成功的绕回去了，在资本和业绩的引领下，开始做大销售额。
如果万科一直沿着这条路线走过来，很可能轮不到恒大走到前头，但是如今再去抢房地产头部公司，已经为时已晚。王石之前多年的心血，都化为乌有。
四、房地产公司的营收“假象”
2020年起，全部A股上市公司都要执行新收入准则，和旧准则相比，新收入准则放宽了收入确认的标准，相当一部分权限掌握在企业的会计手里。
万科作为先行示范企业，在2018年就提前执行了新收入准则。当时刘姝威还在，万科执行新准则非常规范，新准则对公司的业绩影响并不大。
但是新城控股和融创中国执行新收入准则后，都影响相对较大。
如何理解新收入准则呢?
1、收到房款。
房地产公司销售住房收到房款后，不能马上计入销售收入。旧准则计入预收账款，新准则计入合同负债，这里的核算差不多。
2、确认收入
新收入准则允许公司分环节确认收入，比如验收竣工可以确定一定比例的收入；旧准则不允许。这样就导致上市房企会计利用新准则合理的“提前”确认收入，公司的业绩就会大幅美化。
除了新准则的影响，上文提到的并表范围，也对房地产企业的业绩影响较大。
房地产企业有很多种方式调剂营收和净利润，不要被房地产企业的业绩喜报蒙蔽了双眼。
如何判断房地产企业的“真实”业绩呢？
有两点，一是财报中披露的销售额，这是公司当前的销售情况；二是现金流量表中的经营性现金流量净额。
万科的这两个指标并不差，但是和公司的“初心”相比，已经不再是王石时代的万科了。
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