[摘要] 2018年末，恒大总资产1.88万亿，负债为1.57万亿，负债率83.51%。
今年年中政治局会议上，对房地产政策的表述是：继续强调“房住不炒”，并首次直接提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
这是否意味着房地产时代结束？
今年年初，中国恒大曾发布预警预喜“2018年12月31日止年度录得之净利润及核心业务净利润将较去年同期大幅上升,其中核心业务净利润预期较去年增长超过90%。该增长乃主要由于相关期间本集团提升产品品质,增加产品附加值,降低销售,管理费用率等及增加交楼面积。”
然而8月9日晚，中国恒大则发布盈利预警公告，预计2019年上半年净利润同比下滑49%至270亿元。同日，恒大健康也发布盈利预警公告，上半年录得约20亿元亏损。
2018年上半年，恒大净利润530亿，同比增长73.16%，2019年上半年，净利润同比下滑49%。
净利润腰斩为何？
恒大业绩暴雷的原因有三：一是公告指出的房地产交房周期原因；二是公司去年的收入过度释放，预收款同比大减，今年粮仓空了；三是楼市调控越来越严格，三四线城市率先入冬，而恒大又大量布局在三四线城市。
收入过度释放问题
2018年，恒大合约销售额5513亿，同比增长10.1%。但是，预收款却不增反降，2018年，恒大的预收客户垫款+合约负债是1858亿，比2017年，减少820亿。
2018年，恒大在过度释放业绩。
偿债压力增过大
后市来看，关注房地产企业能不能活下去只有一个核心因素：谁的融资成本低。
2018年末，恒大总资产1.88万亿，负债为1.57万亿，负债率83.51%。
恒大2018年融资成本高达8.18%，远远高于碧桂园的6.1%、万科的5%不到的融资成本，甚至高于国内排名20位左右的房企，去年恒大还发行过12%年化的美元债，谁最缺钱一览无余。
未来房地产时代结束是确定的，潮退了才知道谁在裸泳。
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